针对小区未成立业委会却签物业合同的问题，《物业管理条例》的相关条款为直接回复提供了明确法律依据。
《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，需经业主大会表决通过；第二十六条明确前期物业服务合同的效力边界——期限未满时，业主委员会与新物业签订的合同生效后，前期合同终止。结合问题场景：若物业合同未经业主大会共同决定（无业委会时需业主直接表决），则违反第十一条的“业主共同决定”原则，合同可能被认定为无效；若属于开发商签订的前期合同，虽暂时有效，但业主仍可通过召开业主大会选聘新物业，以新合同终止前期合同。综上，未成立业委会时的物业合同效力需看是否符合“业主共同决定”或“前期合同”的法定情形，否则业主有权通过法定程序主张权利。
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小区未成立业委会却签物业合同的处理，可能因特殊情况而出现不同结果，以下为常见例外情形及影响。
1. 业主大会已授权特定代表签署合同：若未成立业委会前，业主大会已通过合法程序（如书面表决）授权某几位业主代表签署物业合同，则合同有效，后续业主需按合同履行义务，无法以“未成立业委会”为由主张合同无效；
2. 物业存在严重违约行为（如擅自挪用维修基金、服务质量严重不达标）：此时即使合同为前期合同或有瑕疵，业主无需等待成立业委会，可直接以物业违约为由向法院起诉解除合同，法院可能基于物业根本违约支持业主的请求，无需经过业主大会表决；
3. 业主已实际接受服务超过2年且未提出异议：根据《民法典》关于“事实合同”的规定，若业主长期接受物业服务却未明确反对，可能被认定为默认合同效力，后续主张合同无效的难度会显著增加，需承担更重的举证责任。
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小区未成立业委会却与物业签了合同，核心问题是合同的效力及后续处理方式。以下为您分情况详细说明：
小区未成立业委会时与物业签订的合同效力需结合具体情况判断，核心处理路径是通过业主大会规范合同关系。
1. 若签订的是前期物业服务合同（开发商选聘物业）：根据《物业管理条例》第二十六条，前期合同可约定期限，但若后续业主大会选聘新物业并签订合同，前期合同自动终止；
2. 若物业合同由个别业主或非授权主体签署（无业主大会决议）：依据《物业管理条例》第十一条，选聘物业需业主共同决定，此类合同可能因缺乏业主授权而无效；
3. 若物业已实际提供服务且业主接受服务但未明确反对：可能构成事实物业服务关系，业主需按合理标准支付物业费，但仍可通过业主大会重新约定合同条款。
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小区未成立业委会却签了物业合同，若处理不当可能引发多重法律风险，以下为常见风险及实例说明。
1. 合同无效后的物业费纠纷风险：实例——某小区无业委会，开发商私自与关联物业签订高价合同，业主集体拒交物业费，物业起诉业主。法院认为虽合同因无业主授权无效，但业主实际接受了服务，需按当地平均物业费标准支付，业主因拒交全部费用被判补交所欠合理费用，还承担了诉讼费；
2. 业主自治权受损风险：实例——某小区物业利用业主未成立业委会的漏洞，擅自提高物业费并减少服务项目（如取消公共区域绿化维护），业主因缺乏统一决策机制，无法集体解聘物业，长期忍受低质量服务，直至1年后才在街道指导下成立业委会，期间已多支付高额物业费并遭受服务缺失的损失。

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